Permuta immobiliare a Milano? Ecco a chi conviene.

La “permuta immobiliare”, questa sconosciuta! Nonostante si tratti di un contratto molto vantaggioso per entrambe le parti, è ancora poco diffusa in Italia.

La permuta immobiliare consente di entrare in proprietà di un immobile più adatto alle proprie esigenze abitative senza dover impiegare importanti somme e senza dover necessariamente ricorrere a finanziamenti.

1° vantaggio: poca liquidità e assenza di finanziamenti

Come funziona la permuta immobiliare e quali sono le valutazioni che devi fare? Ti spieghiamo perché (e a chi) conviene e a cosa devi prestare attenzione.

Cos’è la permuta immobiliare?

L’art. 1552 del Codice Civile afferma che “la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.

In poche parole la permuta è uno scambio di oggetti tra due persone. Nella categoria di “oggetti” possono essere ricompresi anche gli immobili. Da qui nasce la permuta immobiliare quando due proprietari si scambiano casa.

La differenza con la compravendita è evidente: la vendita è infatti caratterizzata dal pagamento di un prezzo in denaro che ha come corrispettivo il trasferimento della proprietà dell’immobile. Nella permuta invece è assente l’elemento del prezzo che viene sostituito da un altro immobile.

Si tratta di una scelta super vantaggiosa quando il venditore ha fretta di vendere la propria abitazione e trovarne un’altra. Si eviterà così il doppio passaggio di dover cercare un compratore per la propria casa e poi di dover cercare un’altra abitazione, con il rischio che, tra una e l’altra operazione incorra molto tempo.

2° vantaggio: poco tempo a disposizione

I due tipi di permuta: pura o con conguaglio

La permuta pura si ha quando i due beni immobiliari hanno lo stesso valore (cosa abbastanza rara), mentre è più frequente che gli immobili abbiano un prezzo differente. Ai fini di rendere lo scambio equo, in quest’ultimo caso, l’acquirente dell’immobile più oneroso dovrà compensare versando una differenza di prezzo, un conguaglio.  

Permuta della casa con la ditta di costruzione

La permuta può anche distinguersi in:

• Permuta diretta, quando entrambi i contraenti sono privati e quindi non sottoposti ad IVA (evento raro);
• Permuta indiretta, quando la vendita dei due immobili avviene con una ditta di costruzione.

In quest’ultimo caso si parla di permuta in conto vendita e si ha quando un’impresa di costruzione vende un immobile sulla carta e accetta in conto vendita la casa di chi intende acquistare.

Perché il costruttore dovrebbe accettare una permuta? In molte città italiane, tra cui Milano, vendere un appartamento da ristrutturare in centro è più semplice che trovare acquirenti per un immobile nuovo situato in periferia. Per questo motivo per molti costruttori può risultare conveniente fare questo tipo di operazione.

Ti faccio presente che solitamente nella permuta dell’immobile con il costruttore l’immobile da acquistare viene valutato un po’ meno rispetto al reale valore di mercato perché il costruttore si assume il rischio che l’immobile permutato resti invenduto (con conseguente mancanza di liquidità immediata).

Se la vendita della propria abitazione è una delle condizioni essenziali per la conclusione dell’affare, l’acquisto del nuovo immobile dovrà essere soggetto ad una condizione sospensiva così da non rischiare di perdere oneri o caparre.

I vantaggi fiscali della permuta immobiliare

Secondo il Codice Civile per la permuta è sufficiente firmare un singolo contratto che abbia per oggetto il reciproco trasferimento.

3° vantaggio: risparmio fiscale

Nonostante i beni siano più di uno, il negozio giuridico è unico, motivo per il quale sono previsti numerosi vantaggi fiscali:

• l’applicazione della imposta di registro non avverrà nelle due compravendite, ma solo sulla permuta;
• anche le spese notarili saranno relative ad un solo atto;
• salvo patto contrario, infine, le spese della permuta e le spese accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali.

I rischi della permuta

Il rischio maggiore nella permuta si ha quando un acquirente si ritrovi con un appartamento gravato da ipoteca o mutuo. L’appartamento, offerto in scambio, in questo caso dovrà essere liberato da eventuali ipoteche prima di procedere con lo scambio.

Non è semplice capire se l’immobile sia gravato da mutuo o ipoteca, ma il notaio che redige l’atto ha il compito di procedere ad ogni tipo di verifica in merito.

Permuta immobiliare e mutuo

Contestualmente alla permuta, qualora gli immobili scambiati abbiano diverso valore sarà possibile per l’acquirente dell’immobile più costoso, richiedere un mutuo per finanziare la differenza di valore.

4° vantaggio: possibilità di accendere mutuo di importo inferiore

Qualora invece sia già presente un mutuo su uno dei due immobili, l’acquirente potrà decidere se effettuare l’accollo del mutuo oppure accenderne uno di nuovo.

Conviene a tutti la permuta immobiliare?

Per tutti i motivi suesposti si tratta di un contratto sicuramente conveniente qualora i due appartamenti abbiano lo stesso valore e qualora tu abbia fretta, per qualsiasi motivazione, di concludere la vendita del tuo immobile e l’acquisto di un’altra casa.

Se si tratta di una scelta che fai per investimento invece è importante tenere presente la differenza di prezzo tra i due immobili (come nella maggior parte dei casi). In questa ipotesi a chi conviene di più la permuta? Al proprietario dell’immobile con il valore inferiore o superiore?

In questi casi spesso si ritiene che l’operazione sia più vantaggiosa per il proprietario dell’immobile con il valore più alto, ma non è così. Vero che riceverà un immobile e anche un conguaglio in liquidità, ma la casa che acquisterà avrà un valore minore il che significa che potrebbero essere necessarie delle ristrutturazioni e comunque si troverà con in mano un appartamento con un valore di partenza inferiore.

Se vuoi stipulare un contratto di permuta immobiliare in completa sicurezza, ti consigliamo comunque di rivolgerti sempre ad un professionista che sappia curare ogni aspetto dell’operazione.