Quali documenti servono per vendere casa?

Vuoi mettere in vendita un immobile di proprietà perché sei in procinto di trasferirti in un’altra città o vuoi semplicemente cambiare casa?

È importante che tu abbia a disposizione tutti i documenti necessari per vendere casa. Si tratta di documenti che dovrai obbligatoriamente mostrare al notaio incaricato del rogito di vendita o all’agenzia immobiliare alla quale affiderai la pratica.

Noi di Giordano Immobiliare ti consigliamo di avere a disposizione i documenti che seguono prima di entrare in trattative con i potenziali acquirenti. Questo dimezzerà i tempi morti e garantirà uno scorrere più fluido delle pratiche.

Quali documenti servono per vendere casa nel 2021?

Una premessa: trovare tutta la documentazione necessaria per vendere casa potrebbe non essere così semplice. Si tratta però di un passo fondamentale per evitare richieste di risarcimento danni o rischiare di dover restituire il doppio della caparra incassata.

La lista è lunga e non è detto che sia esaustiva. Non perché ci siamo dimenticati di inserire qualche documento, ma perché ogni immobile ed ogni terreno hanno una storia a sé. Gran parte della documentazione può variare a seconda della destinazione d’uso, delle sue particolarità edilizie o di altre questioni difficilmente riassumibili all’interno di un quadro generale.

Il nostro consiglio è quello di rivolgerti a noi per l’assistenza nella vendita del tuo immobile: si occuperà anche del reperimento e nella verifica di tutti gli incartamenti necessari.

Vediamo ora di seguito quali sono tutti i documenti obbligatori per la vendita di un immobile.

Documenti di identità e personali del venditore

Sembrerà scontato, ma ti assicuriamo che spesso non lo è affatto! Per un atto notarile devi obbligatoriamente presentarti con:

• Carta d’identità in corso di validità
• Codice fiscale
• Certificato di stato civile
• Permesso di soggiorno se sei cittadino extracomunitario

Questi documenti devono essere presentati in originale e devono riguardare la figura del proprietario e di tutti gli eventuali comproprietari.

Atto di provenienza dell’immobile o del terreno

È un documento che attesta che l’immobile in questione è di legittima proprietà dell’alienante. È l’unico documento che attesta che sei tu il proprietario dell’immobile. Di conseguenza, conferma che hai il titolo per venderlo.

Nel documento infatti compare l’indicazione del titolo per cui sei diventato proprietario dell’immobile:

• Acquisto
• Eredità
• Sentenza giudiziaria
• Donazione

Se hai smarrito l’atto di provenienza dell’immobile o del terreno, potrai richiederne copia allo studio notarile che, a suo tempo, aveva predisposto e redatto l’atto in questione.

Se non ti è possibile questo passaggio (perché lo studio ha chiuso o non ti ricordi quale fosse stato) puoi rivolgerti in conservatoria, ossia all’archivio notarile del distretto del notaio che l’ha registrato, e fare richiesta per ottenere una copia. In alternativa, puoi richiedere copia del documento anche online attraverso la piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate.

Documenti di conformità catastale e visure

Con questa formula ci riferiamo alla planimetria catastale e alla visura catastale. Si tratta di documenti espressi in forma grafica che rappresentano l’unità immobiliare in maniera univoca.

Con il decreto legge 78/2010, gli atti di compravendita immobiliare devono necessariamente riportare, oltre all’identificazione catastale, anche le planimetrie catastali.

Anche questo dovrebbe già essere in tuo possesso dal momento dell’acquisto dell’immobile stesso, ma in caso contrario puoi farne richiesta online al Catasto.

Presta però molta attenzione al fatto che il documento catastale corrisponda al 100% alla effettiva planimetria della casa. In caso di difformità infatti la compravendita dell’immobile può incorrere nella nullità dell’atto stesso.

Se i dati non coincidono dovrai rivolgerti ad un tecnico per aggiornare la planimetria catastale, prima del rogito notarile.

Per quanto riguarda la planimetria, non sarà sufficiente la scheda che si trova al catasto, ma è importante essere in possesso della planimetria depositata in Comune (l’unica che faccia fede). È importante in tal caso verificare nell’Ufficio Tecnico Comunale che le risultanze del catasto siano conformi allo stato attuale dell’immobile.

Nella visura catastale storica è possibile inoltre identificare la storia dell’immobile. Se ci sono state variazioni catastali infatti è proprio qui che saranno riportate.

Permesso di costruire

È obbligatorio presentare al notaio una copia dell’originario permesso di costruire. Si tratta dell’autorizzazione amministrativa concessa dal Comune, che approva la trasformazione del territorio in termini urbanistici ed edilizi.

Vi rientra il permesso originario e l’intera documentazione di eventuali modifiche edilizie, urbanistiche o catastali che siano occorse negli anni.

Si tratta del documento che ha sostituito la vecchia Concessione Edilizia dal 2001.

Attestato di prestazione energetica

L’attestato di prestazione energetica (APE) è un documento fondamentale per la vendita, senza il quale non si può neanche iniziare la promozione della vendita. Si tratta di un documento che certifica la classe energetica dell’immobile e l’indice di prestazione energetica. Forse non lo sapevi, ma queste sono due informazioni che devono essere sempre riportare all’interno degli annunci di vendita dell’immobile (dal cartello appeso fuori dall’immobile agli annunci nel web): pena una multa salata.

Certificato di conformità degli impianti

Si tratta del documento che certifica la conformità degli impianti elettrici, termici e idraulici rispetto alle normative in vigore.

Il documento viene rilasciato dall’azienda che ha installato gli impianti o che effettua eventuali lavori di documentazione.

Nota che questi documenti non sono obbligatori, ma è buona norma farli avere al futuro proprietario.

Certificato di abitabilità o agibilità

È un documento rilasciato dal Comune del territorio in cui si trova l’immobile. Ha lo scopo di certificare il rispetto delle normative vigenti in tema di sicurezza e igiene dell’abitazione.

Certificato di destinazione urbanistica

Il Certificato di Destinazione Urbanistica, CDU, è un documento che riporta la destinazione d’uso dell’area di pertinenza dell’immobile.

Si può richiedere al Comune ed è un documento che viene richiesto, generalmente, per la compravendita di ville o di immobili con un grande terreno circostante.

Regolamento condominiale

Documento richiesto solo per gli immobili che si trovano all’interno del condominio.

Dichiarazione dell’amministratore

Si tratta di una dichiarazione redatta dall’amministratore del condominio, che attesta che il proprietario dell’abitazione è in regola con il pagamento di tutte le spese condominiali.

Titolo abitativo edilizio

È un documento necessario solo per gli edifici di nuova costruzione o di recente ristrutturazione, specie se sono state eseguite modifiche alla planimetria catastale.

Contratto di locazione

Se l’immobile che vuoi vendere è già attualmente affittato, dovrai produrre copia del regolare contratto di locazione.

Documenti inerenti al mutuo

Nel caso in cui l’immobile che decidi di vendere sia sottoposto ad un mutuo in corso, dovrai presentare al notaio tutti i documenti inerenti il mutuo stesso.

Copia della proposta di acquisto e del contratto preliminare di compravendita

Non sono documenti obbligatori, ma possono intercorrere qualora la vendita di una casa non sia immediata. Si tratta di documenti utili alla contrattazione per arrivare ad un accordo comune.

Per maggior tutela è comunque utile far autenticare da un notaio la documentazione inerente al preliminare di vendita, le agevolazioni di prima casa di cui si possa usufruire e copia del contratto di mutuo ottenuto per l’acquisto.

Attestazione del pagamento al venditore

Ultimo documento fondamentale è la copia dello strumento di pagamento utilizzato per versare l’eventuale caparra da parte dell’acquirente. Può essere un assegno circolare, un bonifico o altro mezzo che certifichi l’avvenuta transazione economica.