Proposta di acquisto vincolata al mutuo: quello che devi sapere

Cos’è la proposta di acquisto vincolata al mutuo? Quali sono gli effetti su acquirente e compratore? Conviene accettare o rifiutare? Con questo articolo cercheremo di fare un po’ di chiarezza su un momento tanto delicato quanto comune nelle compravendite immobiliari.

Cos’è e come funziona la proposta di acquisto condizionata al mutuo?

L’acquisto di una casa è il sogno di molti. Può rappresentare un punto di arrivo dopo numerosi anni di sacrifici o una necessità dettata da spostamenti o cambiamenti di vita. In entrambi i casi, acquistare una casa rappresenta un impegno finanziario che non tutti si possono permettere.

Per questo motivo l’acquisto di un’abitazione o di un ufficio è normalmente collegato all’accensione di un mutuo. All’interno del gioco delle trattative tra le parti questo è un elemento di notevole consistenza che crea spesso tensioni.

Nella sostanza la proposta di acquisto subordinata al mutuo funziona in questo modo:

• l’acquirente fa una proposta di acquisto, ne vincola l’efficacia all’ottenimento del mutuo entro un termine e versa un assegno a titolo di caparra,
• il venditore fino allo scadere del mutuo non può vendere ad altri la casa,
• se il mutuo viene concesso il contratto acquista efficacia, se non viene concesso si risolve automaticamente e verrà restituita la caparra al promissario acquirente .

Il termine stabilito entro il quale ottenere il mutuo varia solitamente dai 30 ai 45 giorni, allo scadere dei quali l’acquirente può richiedere una proroga dei termini, ma il venditore non sarà obbligato ad accettare.

Le basi giuridiche del contratto

Semplificando in estrema sintesi, si tratta di un contratto che pone una condizione sospensiva, vincolandone l’efficacia al verificarsi di un particolare evento, in questo caso l’ottenimento del mutuo.

Questo tipo di contratti trovano riscontro nell’articolo 1353 del Codice Civile che autorizza l’efficacia di un contratto al verificarsi di una determinata condizione.

Vuoi fare una proposta di acquisto vincolata al mutuo? Ecco cosa devi sapere.

Tu come acquirente avrai molte tutele:

• fino al termine pattuito la casa che desideri non potrà essere venduta ad altri acquirenti,
• qualora non ti venga concesso il mutuo non sarai obbligato all’acquisto della casa,
• sempre in caso di diniego del mutuo non perderai la caparra versata,
• non dovrai pagare l’agente immobiliare che non avrà maturato alcuna provvigione.

Come vedi, sono molte le garanzie per chi intende acquistare una casa tramite questo contratto, ma c’è anche il rischio di perdere tempo inutilmente, ecco perchè non tutti i venditori sono disposti ad accettare, ora ti spieghiamo perché.

L’importanza della predelibera del mutuo della banca per chi vuole acquistare con una proposta vincolata

Parliamoci chiaro: il venditore tra una proposta d’acquisto vincolata al mutuo e una proposta d’acquisto libera da clausola sospensiva sceglierà sempre la seconda, anche se più bassa.

Per questo motivo anche per chi vuole acquistare è fondamentale ottenere una predelibera di mutuo che ti permetterà di:

• conoscere la tua reale finanziabilità
• evitare perdite di tempo visitando abitazioni che non potrai permetterti
• conoscere esattamente il budget per trovare la casa dei tuoi sogni
• portarti avanti con l’iter burocratico di accesso al mutuo
• avere più credibilità e ottenere un maggior potere contrattuale con il venditore

Ricorda infatti che le banche solitamente concedono l’80% del valore commerciale dell’immobile che generalmente è fissato nel minor valore tra il prezzo di vendita stabilito e il valore fissato dal perito. Alcune banche stanno facendo ultimamente concessioni anche al 100%, ma sono casi piuttosto sporadici e i parametri di reddito che una persona deve avere per ottenere un mutuo sono sempre più stringenti.

Alla cifra così fissata dovrai inoltre tenere conto di tutte le spese accessorie all’acquisto (notaio, spese di registrazione, imposte, agenzia immobiliare).

Per ottenerla ti basterà fornire i documenti anagrafici e reddituali quali:

• carta d’identità e codice fiscale
• certificato di residenza
• permesso di soggiorno
• atto di matrimonio o omologa di separazione o sentenza di divorzio
• ultime due buste paga o cedolino della pensione
• ultimo modello CUD o 730 oppure ultimi due modelli unicici e modello F24
• ultimo estratto conto corrente

Solo in fase di richiesta del mutuo vera e proprio (ossia nel momento in cui avrai individuato l’immobile) ti saranno richiesti anche i documenti dell’immobile stesso.

Accettare o no una proposta di acquisto vincolata al mutuo?

È innegabile che per l’acquirente ci sono molte tutele, mentre per il venditore si presentano alcune criticità. Se hai ricevuto una proposta d’acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo ecco gli aspetti che devi tenere in considerazione:

1. Da quanto tempo l’immobile è sul mercato?

Al di là della valutazione dell’immobile e della perizia, il vero valore di una casa è dettato dalla richiesta del mercato. Questo concetto può sembrarti strano, ma per noi di Giordano Immobiliare è uno degli aspetti più fondamentali.

Se il tuo immobile, nonostante sia presente sul mercato da molto tempo, ha ricevuto poche visite le ipotesi sono due: o non ti sei rivolto all’agente immobiliare giusto oppure il tuo immobile ha scarsa richiesta (e i motivi in questo caso possono essere i più disparati). In questo caso accettare una proposta vincolata significa darti l’opportunità che la vendita vada a buon fine.

Se invece il tuo immobile è stato messo in vendita da poco tempo e ha già ottenuto numerose visite, accettare una proposta vincolata potrebbe toglierti la possibilità di vendere a clienti che non necessitino di approvazione bancaria.

• Hai avuto altre offerte?

In questo caso un consulente immobiliare saprà aiutarti nella scelta dell’offerta migliore in base alle tue esigenze di vendita.

• Quanto tempo hai a disposizione per la vendita?

Si sa che la fretta è cattiva consigliera, ma sappi che una proposta vincolata al mutuo presenta solitamente un termine di sospensione che varia dai 30 ai 45 giorni (e che può essere anche prorogato).

Si tratta di un lasso di tempo piuttosto ingente nel quale non potrai accettare nessun’altra offerta, anche se nulla ti vieta di continuare a far visionare l’immobile per “scaldare” eventuali ulteriori acquirenti.

• Qual è la situazione economica e finanziaria del potenziale acquirente?

È importante in questa fase conoscere i redditi dell’acquirente, la presenza di garanti e l’assenza di altri prestiti in corso che potrebbero inficiare l’erogazione del mutuo.

Si tratta di dati sensibili pertanto sono informazioni che non sono facilmente accessibili, ma che puoi ottenere attraverso il tuo consulente immobiliare.

L’importanza e della scelta del giusto intermediario immobiliare

Se vuoi vendere una casa è normale che ti stia domandando se accettare o meno una proposta vincolata all’ottenimento del mutuo per il clima di forte incertezza che ne deriva.

È importantissimo in questo caso capire la capacità finanziaria dell’acquirente e il reale interesse all’acquisto. Ed è proprio qui che deve entrare in gioco il giusto intermediario immobiliare.

Negli oltre 30 anni di attività alle spalle siamo entrati in contatto con una varietà pressoché infinita di compratori, tanto che ora sappiamo riconoscere da subito gli acquirenti realmente interessati dai famosi perditempo. Contattaci se vuoi vendere il tuo immobile a Milano, Bresso, Monza Brianza e dintorni.